Commissioni: costi aggiuntivi per l’acquisto di proprietà in Irlanda

Le tasse sono notevolmente inferiori sulle nuove proprietà rispetto alle proprietà di rivendita, su cui deve essere pagata l’imposta di bollo.

Le commissioni da pagare per l’acquisto di una proprietà in Irlanda includono alcune o tutte le seguenti:

• imposta di bollo (ad eccezione di chi acquista per la prima volta e di nuove proprietà);
• spese legali;
• quota di iscrizione atto;
• commissione di indagine o valutazione;
• affitto fondiario (solo immobili in locazione);
• commissione di gestione (solo appartamenti);
• IVA (solo alcune proprietà commerciali);
• spese di allacciamento utenze (solo nuove proprietà);
• gli onorari dell’agente di vendita (normalmente “inclusi” nel prezzo dell’immobile);
• costi ipotecari, ad es. tassa di iscrizione, commissione di indennizzo ipotecario (su prestiti superiori a una determinata percentuale del prezzo di acquisto) e assicurazione sulla vita o polizza di protezione ipotecaria.

Assicurati sempre di sapere esattamente quale sarà il costo totale prima di firmare un contratto.

Imposta di bollo

L’imposta di bollo è la tassa principale per l’acquisto di una casa in Irlanda. È l’imposta sull’atto di acquisto dovuta dall’acquirente al momento della chiusura della vendita. Le aliquote e i criteri per l’imposta di bollo sono stati modificati nell’aprile 1988 e di nuovo nel giugno 2000 fino all’introduzione di un sistema definitivo e semplificato nel 2010. Prima della nuova legge, le nuove case e appartamenti con una superficie inferiore a 125 m ² erano esenti da bollo a meno che una proprietà non sia stata affittata entro cinque anni dalla data di acquisto. Questa esenzione non si applica più. Nel 2010 sono stati aboliti anche l’esenzione per gli acquirenti per la prima volta e la franchigia per consanguineità, che consentivano la riduzione dell’aliquota per i trasferimenti di proprietà a parenti stretti.

L’imposta di bollo si applica a tutti gli immobili residenziali, compresi i siti con contratto di costruzione, e viene pagata ai Revenue Commissioners al momento dell’acquisto. L’aliquota è dell’1% se il valore della proprietà è fino a € 1.000.000 e del 2% se il valore è superiore a € 1.000.000. L’imposta di bollo si applica al prezzo base della proprietà, cioè prima dell’IVA. Ciò significa che se hai pagato 454.000 euro per la casa (prezzo base 400.000 euro più 13,5% IVA, che equivale a 54.000 euro), paghi l’imposta di bollo sul prezzo base di 400.000 euro.

Si noti che il costo di eventuali infissi e arredi (ad esempio tappeti e tende) inclusi in un acquisto viene preso in considerazione quando si determina la “fascia” dell’imposta di bollo. Ovviamente è possibile acquistare gli infissi e gli arredi separatamente.

Spese legali

A partire dalla legge sulla concorrenza del 1994, gli onorari degli avvocati per il trasferimento non sono più soggetti a una tariffa fissa e devi concordarli per iscritto in anticipo. Ai sensi della sezione 68 della legge, un avvocato è tenuto a notificare a un cliente per iscritto la commissione da addebitare per una particolare transazione o la base su cui verrà calcolata la commissione. L’importo effettivo dipende dal lavoro svolto, anche se secondo la Incorporated Law Society of Ireland dovresti aspettarti di pagare tra l’1 e l’1,5% del prezzo della proprietà.

Si noti che gli avvocati irlandesi di solito non accettano di intraprendere solo una parte del trasferimento, ad esempio controllando il contratto di vendita. Sebbene ingaggiare un avvocato e pagare le spese legali sia facoltativo, è altamente raccomandato. Le spese legali escludono gli esborsi e sono soggette a IVA al 20%. Le tasse vengono generalmente pagate alla chiusura ma prima della registrazione (vedi sotto). La registrazione può richiedere un anno per una nuova casa e anche di più per una proprietà molto vecchia e non registrata. In caso di problemi con la registrazione, potresti essere ritenuto responsabile per le commissioni aggiuntive dell’avvocato.

Quota di registrazione dell’atto

Il tuo avvocato passerà a te le spese relative alla registrazione dell’atto di proprietà su una proprietà. Esistono due tipi di titoli in Irlanda: registrati e non registrati.

La terra registrata è stata introdotta dalla legge locale sulla registrazione del titolo (Irlanda) del 1891 e significa che un registro del terreno è conservato presso il registro fondiario. La registrazione, obbligatoria in tutte le contee dell’Irlanda, fornisce la prova della proprietà. Quando una proprietà viene venduta, un atto di trasferimento viene depositato presso il catasto e il cancelliere cancella semplicemente il nome del venditore e sostituisce quello dell’acquirente. Il registro fondiario è stato recentemente trasferito su Internet, quindi ora è possibile controllare la proprietà e altri dettagli sulla proprietà comodamente dal terminale del computer (sebbene sia comunque consigliabile rivolgersi a un avvocato qualificato).

Nel caso di terreni non registrati , tutti i documenti del titolo devono essere controllati dal tuo avvocato per stabilire la proprietà. Copie di questi documenti sono depositate presso il registro degli atti in conformità con il Registration of Deeds Act , 1707 nel caso in cui si verifichi un conflitto di interessi, ad esempio se due persone tentano di contrarre un’ipoteca sullo stesso terreno contemporaneamente.

Un atto di trasferimento viene utilizzato per trasferire terreni non registrati di proprietà libera, un atto di assegnazione di terreni non registrati in affitto. C’è più o meno la stessa quantità di terra registrata e non registrata in Irlanda, anche se è più probabile che la terra nelle aree rurali venga registrata.

Inoltre, ti verranno addebitate le ricerche nei registri catastali, le commissioni dei commissari e una copia del foglio e della mappa. In caso di iscrizione al registro degli atti, gli onorari comprenderanno perquisizioni, compensi commissari e memorie (copie) dell’atto di acquisto e dell’atto ipotecario.

Commissione di indagine o valutazione

Se assumi un geometra per ispezionare un edificio o un appezzamento di terreno prima di offrirti di acquistarlo (cosa fortemente consigliata), la tariffa dipenderà dal tipo di indagine, da eventuali requisiti speciali e dal valore della proprietà. Alcuni istituti di credito applicano una commissione fissa su una scala mobile in base al valore della proprietà. A volte le spese di viaggio del perito vengono aggiunte al conto. Se il mutuo viene rifiutato, la commissione di valutazione viene rimborsata.

Il costo di un’indagine strutturale completa viene generalmente aggiunto alla commissione del rapporto di valutazione ma, se utilizzi la stessa azienda per entrambi, potresti essere in grado di negoziare un’aliquota ridotta. Tieni presente che il tuo creditore ipotecario può insistere su un rapporto strutturale se una proprietà ha più di 100 anni.

Rendita fondiaria

Il titolo può essere di proprietà libera, dove la proprietà è teoricamente detenuta per sempre senza affitto, o locazione, dove è detenuta per un periodo compreso tra 250 e 9.999 anni. Nel caso di proprietà in affitto, è normale che un affitto fondiario nominale sia pagato a un titolare di titolo superiore, cioè il proprietario. Ci sono anche casi in cui l’immobile è locato gratuitamente.

Commissione di gestione

Se stai acquistando un appartamento (o, in alcuni casi, una casa in una proprietà esclusiva), di solito sarai responsabile delle commissioni di gestione annuali. Ogni proprietario di appartamento diventa automaticamente un membro della società di gestione responsabile dell’assicurazione e della manutenzione degli elementi comuni della proprietà, ad esempio terreni, ingressi, corridoi, ascensori e scale. Per coprire i costi coinvolti di solito c’è un fondo a cui ogni proprietario deve contribuire. L’importo da pagare dipende da una serie di fattori (ad esempio l’ampiezza del terreno e l’età e le condizioni della proprietà).

I.V.A.

Ai sensi della legge finanziaria del 1997, l’IVA deve essere inclusa nel prezzo delle nuove proprietà e non si applica alle proprietà di rivendita. Tuttavia, le transazioni di proprietà commerciale possono essere soggette a IVA al 12,5%, a meno che la proprietà non sia stata sviluppata prima del 31 ottobre 1972 e da allora non sia stata ampliata, modificata o adattata. Le regole in materia di IVA sulla proprietà sono complicate e dovresti richiedere la consulenza di un esperto prima di completare qualsiasi transazione di proprietà commerciale, in particolare perché ci possono essere gravi implicazioni se commetti un errore.

Commissioni di connessione all’utilità

Se si acquista una nuova proprietà, potrebbe essere necessario pagare per l’allacciamento alla rete elettrica, gas e acquedotto, nonché per l’installazione dei contatori. Il tuo costruttore di solito fornirà connessioni e contatori di elettricità e gas e il costo di questi dovrebbe essere incluso nella tua offerta. A condizione che una proprietà si trovi a meno di 15 metri dalla rete del gas, non dovrebbe essere previsto alcun addebito per l’allacciamento.

Per l’energia elettrica è previsto un canone fisso di allacciamento (più IVA al 12,5 per cento) se l’immobile si trova entro una certa distanza dalla rete di media tensione. Se la proprietà è più lontana della distanza dalla rete specificata, verrà addebitato un costo aggiuntivo in base al lavoro necessario e in alcuni casi è previsto un supplemento anche se la proprietà si trova entro la distanza specificata.

Di solito devi organizzare il tuo collegamento alla rete idrica, che può essere costoso. Le tariffe di collegamento variano notevolmente da contea a contea. Dovresti rivolgerti alla tua città, contea o municipio locale in modo da sapere quanto preventivare.

Commissioni dell’agente di vendita

Gli onorari degli agenti immobiliari sono generalmente pagati dal venditore. Tuttavia, di solito sono consentiti nel prezzo richiesto, quindi in effetti sono pagati dall’acquirente. In qualità di acquirente, saresti responsabile di una commissione separata solo se hai incaricato un banditore di acquistare una proprietà per tuo conto, nel qual caso dovresti concordare una commissione in anticipo e confermarla per iscritto. La commissione del banditore può variare tra l’1 e il 3,5 per cento del prezzo di vendita, a seconda del costo della proprietà e del tipo di contratto, ma di solito è intorno al 2,5 per cento ed è soggetta ad IVA (al 20 per cento).

Commissione per la richiesta di mutuo

La maggior parte delle banche e delle società edilizie addebita una commissione quando concede un mutuo. Questo è noto come tassa per la richiesta di mutuo (o accettazione o concordato). Quando si fa la spesa per un mutuo, tuttavia, è necessario chiedere se l’istituto di credito è disposto a rinunciare alla commissione; con la crescente concorrenza per i mutui, molti istituti di credito acconsentiranno a farlo. Tieni presente che gli istituti di credito ipotecario non dovrebbero chiederti di pagare alcuna spesa legale poiché di solito usano il tuo avvocato per il loro lavoro legale. Verificare con loro prima di confermare il mutuo.

Commissione di indennizzo ipotecario

Se si prende in prestito più del 70 o 80 per cento (a seconda dell’istituto di prestito) del prezzo di acquisto, è necessario pagare una commissione di indennizzo ipotecario (chiamata anche obbligazione di indennizzo ipotecario) di circa il 3 per cento della differenza tra la percentuale il prezzo di acquisto e l’importo preso in prestito, più un prelievo governativo del 2%. Alcuni istituti di credito distribuiscono il costo dell’indennità per la durata del mutuo, mentre altri non addebitano una commissione di indennizzo ma applicano un tasso di interesse più elevato per i prestiti superiori all’80%. Se stai acquistando una proprietà per investimento, la commissione di indennizzo è del 4%.

Politica di protezione ipotecaria

Dovrai ottenere un’assicurazione sulla vita prima che il tuo mutuante accetti di anticipare il tuo mutuo; una polizza di protezione ipotecaria è solitamente la copertura minima richiesta.

Costi di esercizio

Oltre alle commissioni associate all’acquisto di una proprietà, è necessario tenere conto dei costi di gestione. Questi includono le spese di gestione (per gli appartamenti), la manutenzione del giardino (se necessario) e l’assicurazione di edifici e contenuti. Non ci sono spese da parte delle autorità locali, “tariffe” o “tasse di sondaggio” per la proprietà residenziale in Irlanda, ma dovrai sostenere spese permanenti per le utenze (elettricità, gas e telefono). L’acqua è gratuita (a meno che tu non gestisca un’attività da casa) e il costo della raccolta dei rifiuti varia. In alcuni luoghi, tuttavia, l’autorità locale addebita di più per proprietà più grandi. Se stai affittando una proprietà, dovresti anche considerare le spese di gestione della proprietà, l’imposta sul reddito sui redditi da locazione ed eventualmente le spese di un consulente fiscale.