Agenti: come trattare con gli agenti immobiliari britannici

La maggior parte delle proprietà viene acquistata e venduta tramite agenti immobiliari, che vendono proprietà su commissione dei proprietari.

In Scozia, la maggior parte delle vendite di proprietà sono gestite da agenti legali, i cui centri immobiliari forniscono uno sportello unico per l’acquisto, la vendita e il trasferimento.

Si dice che la proprietà venduta da agenti immobiliari e procuratori legali sia venduta mediante trattativa privata, un metodo di vendita di una proprietà mediante accordo tra il venditore e l’acquirente, direttamente o tramite un agente immobiliare.

Agenti immobiliari

Sebbene ci siano catene nazionali di agenti immobiliari nel Regno Unito, la maggior parte degli agenti sono locali e non hanno un elenco nazionale di proprietà in altre regioni. Non esiste un sistema di elenchi multipli e gli agenti proteggono gelosamente il loro elenco di proprietà dai concorrenti.

Se desideri trovare un agente che vende proprietà in una particolare città o area, cerca nella sezione agenti immobiliari nelle pagine gialle locali o consulta i giornali locali o Internet. Molti agenti immobiliari producono giornali e riviste gratuiti contenenti dettagli di case nuove e vecchie e prospetti a colori per i nuovi sviluppi. Alcuni agenti immobiliari sono anche agenti di locazione e gestione.

Usando Internet

Puoi cercare un agente immobiliare su Internet; la maggior parte degli agenti ora dispone di siti web in cui è possibile ordinare le proprietà per posizione, prezzo, tipo (ad esempio una casa o un appartamento) e il numero di camere da letto. È particolarmente utile quando stai cercando una proprietà in un’area diversa da quella in cui vivi attualmente e ti consente di esaminare gli elenchi di proprietà a tuo piacimento. Alcuni agenti offrono la visualizzazione virtuale, grazie alla quale puoi fare un tour guidato di una proprietà tramite il tuo computer. Molti siti Web non sono dedicati a un singolo agente, ma consentono di cercare case e agenti in tutto il Regno Unito, ad esempio in base alla posizione e al prezzo.

Evitando i truffatori

Gli agenti immobiliari nel Regno Unito non hanno bisogno di essere autorizzati, qualificati, formati o avere alcuna esperienza (simile ai politici) e non devono essere membri di alcuna organizzazione professionale (anche se la maggior parte lo è – vedi sotto). Gli agenti immobiliari hanno un’immagine pubblica terribile (è l’occupazione che non osa pronunciare il suo nome!) E negli ultimi anni la loro reputazione è scesa ai minimi storici. (Va detto che gli agenti hanno una reputazione molto migliore in Scozia, dove la legge sull’acquisto di proprietà è diversa e il gazumping è sconosciuto.)

C’è una guerra aperta tra agenti in alcune aree con prove di sabotaggio, trucchi sporchi e imbrogli, con alcuni agenti che assumono teppisti per abbattere le tavole “In vendita” dei rivali. C’è pochissimo controllo sugli agenti immobiliari, alcuni dei quali forzano deliberatamente i prezzi, travisano le proprietà o hanno un interesse finanziario personale non divulgato in una proprietà (non sorprende che guadagnino oltre 2,5 miliardi di sterline all’anno dalla sola proprietà residenziale). Altre pratiche losche o illegali includono:

• Accettare denaro da un potenziale acquirente per “recintare” una proprietà, cioè non trasmettere ulteriori offerte o rifiutare offerte più alte, mentre allo stesso tempo si prendono le commissioni legittime dai venditori. È più probabile che ciò accada quando il venditore è anziano e assente, ad esempio vive all’estero o in un ospedale o in una casa di cura (è presumibilmente diffuso a Londra).
• ‘Vendere su’, dove un agente sottovaluta la tua casa e la vende a un prezzo stracciato a un amico, che trae un grosso profitto da una rapida rivendita e divide il profitto con l’agente. Dovresti essere informato per iscritto se il tuo agente immobiliare o un parente o un partner commerciale dell’agente immobiliare desidera acquistare la tua proprietà.
• Sotto-marketing o trattenere case sottovalutate o recuperate e soffiare promotori immobiliari o speculatori in cambio di una tangente.
• Prendere una tangente da uno sviluppatore per rivelare l’offerta più alta in una vendita con offerta sigillata (lo sviluppatore quindi fa un’offerta leggermente di più).
• Scoraggiare le offerte più alte (in particolare se l’offerta più bassa è finanziata da un mutuo tramite l’agente) o mantenere il prezzo basso dicendo agli acquirenti quanto offrire.
• Mentire agli acquirenti su altre offerte sul tavolo per aumentare le offerte.
• Flyboarding, ovvero mettere cartelli “In vendita” fuori dalle abitazioni che non sono in commercio.
• Fornire pubblicità fuorviante sulla proprietà, la storia e le associazioni di una proprietà al fine di aumentare il valore.
• Costringere i venditori a firmare accordi restrittivi di “agenzia esclusiva” o “venditore unico” (questa pratica è molto diffusa).
• Spingere assicurazioni e mutui (a volte promettendo di metterti nella lista delle “priorità”) per incassare grandi commissioni o incanalare le attività attraverso la divisione di servizi finanziari di un agente.

Alla luce del suddetto catalogo di sporchi trucchi, è sorprendente che il difensore civico degli agenti immobiliari abbia ricevuto meno di 5.500 denunce nel 2003 (la maggior parte delle persone lo considera una perdita di tempo)!

Suggerimento: è consigliabile utilizzare più di un agente durante la vendita per evitare trucchi sporchi.

Agenti legati

Alcuni agenti immobiliari sono di proprietà di banche e altre istituzioni finanziarie e offrono solo i prodotti finanziari dei loro proprietari, il che significa che non ricevi consulenza finanziaria indipendente ed è improbabile che tu ottenga da loro il miglior mutuo o contratto assicurativo.

Potresti ricevere un servizio migliore dal proprietario-titolare di un’azienda familiare di lunga data che da una delle grandi catene. Molti agenti immobiliari offrono un servizio di trasferimento interno, anche se potresti stare meglio con un avvocato o trasportatore indipendente, poiché i servizi di un agente potrebbero facilmente portare a conflitti di interesse. In genere è meglio ottenere un mutuo o acquistare un’assicurazione tramite un broker indipendente o un assicuratore diretto (ad esempio telefono o Internet), piuttosto che da un agente immobiliare.

Agenti di trasferimento

Se sai che tipo di proprietà vuoi, quanto vuoi pagare e dove vuoi acquistare, ma non hai tempo da dedicare alla ricerca (o vivi in ​​un’altra regione o all’estero), puoi assumere un agente di trasferimento (chiamati anche consulenti per la ricerca domestica o agenti di acquisto) per trovare una casa per te. Ciò può farti risparmiare molto tempo, problemi e denaro, soprattutto se hai requisiti speciali o insoliti.

Molti consulenti di trasferimento agiscono come agenti di acquisto, in particolare per gli acquirenti esteri, e affermano di poter negoziare un accordo migliore rispetto agli acquirenti privati ​​(il che potrebbe facilmente farti risparmiare il costo delle loro commissioni). Alcuni sono specializzati nella ricerca di residenze eccezionali che costano fino a £ 500.000 (o una casa media a Londra).

Gli agenti di trasferimento di solito possono aiutare e consigliare con tutti gli aspetti dell’acquisto di una casa e possono condurre trattative per tuo conto, organizzare finanziamenti (inclusi prestiti temporanei), organizzare sondaggi e assicurazioni e persino organizzare la tua rimozione. La maggior parte degli agenti può anche fornire un pacchetto informativo completo per un’area prescelta, comprese informazioni su prospettive di lavoro, servizi sanitari (ad esempio medici e ospedali), scuole locali (statali e private), strutture per lo shopping, trasporti pubblici, strutture e servizi, strutture sportive e sociali e comunicazioni.

Gli agenti generalmente addebitano una commissione dall’1 all’1,5% del prezzo di acquisto (o fino al 2% a Londra) e un “fermo” iniziale compreso tra £ 500 e £ 2.500 che copre tipicamente un periodo di ricerca di sei mesi. Il fermo viene detratto dalla commissione quando
viene acquistata una proprietà, ma se non si procede con l’acquisto di solito non è rimborsabile. Per trovare un agente di trasferimento, contattare l’ Association of Relocation Professionals  (ARP) o guardare nelle pagine gialle sotto “Relocation Agents”.

Solicitor Agents

In Scozia, oltre ai soliti agenti immobiliari, ci sono anche agenti solicitor, che sono avvocati che vendono anche proprietà. Un procuratore legale non è legato a nessun istituto finanziario ed è obbligato a fornire una vera consulenza finanziaria indipendente. Ci sono molti meno reclami contro gli agenti in Scozia, dove l’intero processo di acquisto di proprietà è più rapido ed economico rispetto al resto del Regno Unito.

Descrizioni delle proprietà

La maggior parte degli agenti fornisce descrizioni dettagliate delle proprietà, sebbene possano essere un po ‘a corto di fotografie. In generale, più una proprietà è costosa, migliori e più complete sono le informazioni fornite (gli agenti possono produrre opuscoli a colori lucidi per proprietà costose).

Agli agenti non è consentito elaborare in modo eccessivo le descrizioni delle proprietà ai sensi del Property Misdescriptions Act del 1991, prima del quale una casetta da giardino poteva essere (e spesso veniva) descritta come un palazzo in “linguaggio da agenti”. Anche così ci sono molti termini codificati nel linguaggio degli agenti, come “individuale” o “unico” (che di solito significa che non piace a nessun altro), “bisognoso di modernizzazione” (richiede una quantità enorme di lavoro), “studio / camera da letto 4 ‘(un piccolo ripostiglio),’ accogliente ‘o’ compatto ‘(minuscolo), bijou (microscopico), individuale (bizzarro, strano), piacevole (noioso), ben presentato (ha avuto un rapido lavoro di verniciatura), e presto.

Quando viene pubblicizzato un immobile viene sempre indicato il numero di camere da letto e bagni ed eventualmente altre stanze come sala da pranzo, soggiorno (soggiorno / soggiorno), studio, sala colazione, salotto, biblioteca, sala giochi, ripostiglio, dispensa, guardaroba, cantina e giardino d’inverno. Le proprietà più costose spesso elencano semplicemente il numero di sale di ricevimento (ad es. Soggiorno, sala da pranzo, studio, salotto, ecc.). La superficie abitabile totale in piedi quadrati o metri quadrati non è quasi mai indicata nelle pubblicità o nei fogli informativi, sebbene le dimensioni delle stanze (in piedi e pollici) siano incluse (misurarle sempre per sicurezza).

Organizzazioni professionali

Se possibile, rivolgiti sempre a un agente immobiliare membro di un’organizzazione professionale, come la National Association of Estate Agents (NAEA, Tel. 01926-496800, www.naea.co.uk  ). Dovresti anche verificare se un agente è un membro del programma Ombudsman for Estate Agents (OEA) (Tel. 01722-333306, www.oea.co.uk  ), i cui membri (solitamente indicati da un adesivo sulla finestra dell’agente) devono rispettare un codice di condotta ea chi puoi lamentarti se hai un problema. L’ombudsman può imporre multe fino a £ 25.000, il che potrebbe spiegare perché solo il 40% degli agenti sono membri!

Un’indagine dell’Office of Fair Trading (OFT) nel settore ha raccomandato (nel 2004) di introdurre un codice di condotta volontario, sebbene gli osservatori del settore abbiano definito il rapporto un “umido”, quindi non aspettarti che scoraggia i criminali.