Contratti: contratti per l’acquisto di proprietà in Francia

Il notaio non verifica né garantisce l’accuratezza delle dichiarazioni fatte dal venditore in un contratto né ti protegge dalle frodi.

Esistono diversi tipi di contratto preliminare a seconda che si acquisti un immobile esistente (costruito) o un nuovo immobile fuori progetto, ovvero ancora da costruire o in costruzione.

Acquisto di una proprietà esistente

Esistono vari tipi di contratto preliminare (generalmente chiamati clausole contrat de vente o contrat de vente sous suspensives se esistono clausole condizionali) utilizzati per acquistare un immobile esistente:

• Compromis de Vente  – Il contratto più comune, più completo e più vincolante, che impegna entrambe le parti alla vendita. Con un compromis de vente , un acquirente si impegna sin dall’inizio e può essere legalmente costretto a procedere con un acquisto. Il contratto include tutti i dettagli della proprietà, il prezzo da pagare, le modalità di finanziamento dell’acquisto, i dettagli del venditore e dell’acquirente, la commissione dell’agente e chi deve pagarla (se applicabile) e la data di completamento – di solito due mesi dopo la firma del compromesso . Indica inoltre cosa accadrà se una delle parti rompe il contratto e include eventuali clausole condizionali.

• Promesse de Vente  – Un impegno da parte del venditore a vendere la proprietà a un prezzo concordato che consente all’acquirente un periodo (di solito fino a tre mesi) durante il quale può ritirare e rinunciare al suo deposito del 10%. Se sei obbligato a utilizzare questo tipo di contratto, assicurati che sia formulato con cura e includa clausole condizionali che ti consentano di reclamare il tuo deposito se, ad esempio, non sei in grado di ottenere un mutuo.

• Promesse d’Achat  – Un impegno da parte dell’acquirente ad acquistare un immobile.

• Offre de Vente  & Offre d’Achat  – Un’offerta di vendita e di acquisto rispettivamente, nessuna delle quali è vincolante per entrambe le parti se non accettata.

Contratti diversi da un compromis de vente offrono poca protezione all’acquirente e dovrebbero essere generalmente evitati. Tieni presente, tuttavia, che potresti non essere in grado di dettare il tipo di contratto utilizzato, che può variare a seconda dell’agente o del notaio che gestisce la vendita. Agenti e notai di solito hanno i propri contratti prestampati, sebbene tutti i contratti dovrebbero seguire un design standard. Alcuni agenti o notai francesi forniscono una traduzione in inglese di un contratto, sebbene le traduzioni siano spesso così scadenti da essere prive di significato o fuorvianti. È necessario assicurarsi di aver compreso ogni clausola del contratto preliminare.

Dovresti ricevere o inviare una copia di un contratto preliminare firmato da te e dal venditore, con un avviso che ti informa che si applica un periodo di “ripensamento” di sette giorni; in altre parole, puoi annullare il tuo contratto entro quel periodo senza penalità. Se desideri annullare, devi scrivere al notaio che gestisce la vendita, utilizzando raccomandata ( lettre recommendedée ) – la tua cancellazione è valida a condizione che invii la lettera entro il periodo di riflessione, indipendentemente da quando (o se!) Arriva . Non è necessario fornire un motivo per la cancellazione. Se hai pagato un acconto, ti deve essere restituito entro 21 giorni dalla data di cancellazione. Si noti che il diritto di recesso non si applica all’acquisto di terreni edificabili.

Acquisto fuori piano

L’acquisto fuori piano ha i suoi rischi, ma la maggior parte di questi può essere minimizzata da un buon contratto. Il contratto preliminare più comune quando si acquista fuori piano è un contrat de réservation (più correttamente chiamato contrat préliminaire ). Il contratto, che deve essere in forma scritta, contiene tutti i dettagli della proprietà da costruire (inclusa una copia dei piani e dei disegni che mostrano la sua esatta posizione all’interno di uno sviluppo e se fa parte di una co-propriété , il numero di stanze e il superficie abitabile totale stimata, e i materiali da utilizzare nella sua costruzione), eventuali servizi da fornire, l’orario di costruzione, il prezzo (comprese eventuali variazioni o integrazioni), un programma di pagamenti e completamento, dettagli delle penali per mancato -completamento e circostanze in cui il deposito deve essere rimborsato, e dettagli di eventuali garanzie applicabili (vedi sotto). Il contratto di prenotazione dovrebbe anche confermare che una bozza di atto di proprietà sarà consegnata all’acquirente almeno un mese prima del completamento.

La planimetria e le specifiche tecniche sono firmate da entrambe le parti per garantire il rispetto degli standard e delle dimensioni di costruzione. Il venditore è indicato come il réservant e l’acquirente come il réservataire . Come un compromis de vente , un contrat de réservation è soggetto a un periodo di riflessione di sette giorni dalla data di ricezione di una lettera raccomandata di notifica, che di solito accompagna una copia del contratto firmato.

Garanzia di “risoluzione”

Lo sviluppatore dovrebbe fornire uno dei due tipi di garanzia di “risoluzione”: una garantie extrinsèque o una garantie intrinsèque . Entrambi ti assicurano che ti verranno forniti i fondi necessari per completare l’edificio in tempo, ma nel caso di una garantie extrinsèque i fondi sono forniti da una banca o da un altro istituto finanziario, mentre con una garantee intrinsèque (che è più comune ) è lo sviluppatore stesso che deve fornirli. Poiché quest’ultimo offre meno sicurezza, non dovresti firmare il contratto di acquisto definitivo ( acte de vente ) fino a quando non sono finite almeno le fondamenta dell’edificio, mentre con una garantie extrinsèque è solitamente sicuro firmare non appena viene concesso il permesso di costruzione .

Il contratto definitivo può essere un contrat à terme , in base al quale ti impegni a pagare la proprietà una volta terminata,  o (più comunemente) un  contrat en l’état futur d’achèvement , che trasferisce la proprietà progressivamente man mano che la proprietà viene costruita. Se la proprietà deve essere un co-propriété , dovrebbe anche ricevere una copia del regolamento dell’associazione dei proprietari.

Ovviamente dovresti effettuare controlli regolari (se possibile di persona) per assicurarti che tutto stia andando secondo i piani, anche se è improbabile che ti sia consentito entrare nel cantiere stesso per motivi di sicurezza (a volte sono consentite visite accompagnate). Quando la proprietà sarà terminata, si terrà una riunione del sito per verificarne le condizioni; potresti incaricare un geometra o un architetto di accompagnarti, anche se normalmente non è necessario, in quanto un ispettore indipendente avrà già approvato ogni fase della costruzione (puoi richiedere copie delle attestazioni dell’ispettore ).

Se non sei soddisfatto di nulla, dovresti presentare il tuo reclamo per iscritto (noto come processo verbale ) e inviarlo allo sviluppatore per posta raccomandata ( lettre recommendedée ); hai 30 giorni per farlo. In circostanze estreme, puoi rifiutarti di portare a termine l’acquisto, nel qual caso una nuova data di completamento deve essere concordata dallo sviluppatore; in caso contrario, puoi portarlo in tribunale, anche se questa è ovviamente l’ultima risorsa.

Varie garanzie si applicano all’edificio finito e agli impianti come impianti idraulici ed elettrici.

CCMI

Se stai acquistando un terreno e stai ingaggiando un costruttore, dovresti stipulare un contratto noto come contrat de construction d’une maison individuelle ( CCMI ). Esistono due tipi di CCMI : con e senza piani ( fourniture du plan ). Il primo potrebbe applicarsi quando hai progetti elaborati da un architetto o progetti la casa da solo; quest’ultima si applica quando il costruttore redige i propri progetti.

Come per una vente en état futur d’achèvement (vedi sopra), il costruttore deve fornire una garanzia finanziaria, ma in questo caso deve essere una garantie extrinsèque (cioè sostenuta da una banca o da un altro istituto finanziario). I pagamenti a tappe sono simili a quelli effettuati quando si acquista fuori piano.

Consulenza legale

Il contratto preliminare è generalmente vincolante per entrambe le parti, quindi è importante ottenere una consulenza legale prima di firmarlo. Sebbene non sia necessario assumere un notaio quando si firma un contratto preliminare, è consigliabile, poiché conferisce un valore legale extra a un accordo. Nota, tuttavia, che un notaio non protegge necessariamente i tuoi diritti o interessi. Un notaio raramente indica possibili insidie ​​in un contratto, offre consigli o offre volontariamente qualsiasi informazione (come potrebbe fare un agente immobiliare). Se hai bisogno di ulteriore consulenza legale, dovresti assumere un avvocato esperto, a livello locale o nel tuo paese d’origine (che naturalmente deve essere fluente in francese ed essere un esperto di diritto immobiliare francese). Deve anche parlare inglese o una lingua che parlate fluentemente entrambi. In ogni caso, assumere un avvocato è saggio se non parli correntemente il francese (anche se lo fai, la tua comprensione del gergo legale francese potrebbe essere limitata!).

Suggerimento: la maggior parte degli esperti consiglia di far controllare un contratto preliminare da un consulente legale prima di firmarlo.

Uno dei motivi principali per assumere un avvocato è salvaguardare i propri interessi attraverso l’inserimento di eventuali clausole condizionali necessarie nel contratto preliminare, che sono poco preoccupanti per un notaio , e si potrebbe impiegare un avvocato solo per verificare il contratto preliminare.

Ci sono vari altri motivi per assumere un avvocato: ad esempio, il modo migliore per acquistare una proprietà in Francia a volte è tramite una società francese, oppure potresti voler prendere disposizioni speciali in materia di successione.

Il metodo utilizzato per acquistare una proprietà francese ha conseguenze importanti, in particolare per quanto riguarda le leggi sulle successioni francesi, e può essere difficile o costoso correggere eventuali errori in un secondo momento.

Prima di assumere un avvocato, confronta le tariffe applicate da una serie di pratiche e ottieni preventivi per iscritto. Controlla cosa è incluso nella quota e se è “completo e vincolante” o solo un preventivo (una tariffa base bassa può essere integrata da “extra” molto più costosi). Gli onorari di un avvocato possono essere calcolati come una tariffa oraria (ad es. € 150 l’ora) o una percentuale del prezzo di acquisto di un immobile, ad es. Dall’1 al 2 per cento, con una tariffa minima da € 600 a € 1.200. In caso di acquisto fuori programma, potrebbe esserci una tariffa base basata sul valore della proprietà più una tariffa oraria per lavoro extra imprevisto.

Depositi

Quando si firma il contratto preliminare, è necessario pagare una tassa di prenotazione ( réservation ) o un deposito ( acompte / dépot de garantie , noto anche come app staff ). Di solito si tratta del 5% quando si acquista una proprietà fuori piano e del 10% per una proprietà esistente. Il metodo più sicuro e veloce per pagare il deposito è solitamente quello di effettuare un bonifico da banca a banca dalla tua banca al conto bancario del notaio o dell’agente. Nota che un agente immobiliare deve essere vincolato per trattenere i soldi dei clienti.

Se il deposito è descritto come una dédit , l’acquirente perderà il suo deposito se si ritira; allo stesso modo, se il venditore è inadempiente, deve pagare una penale pari all’importo del deposito. Se il deposito è descritto come acompte , nessuna delle parti può ritirarsi e la vendita può essere legalmente eseguita. Il deposito è rimborsabile solo a condizioni rigorose, in particolare in relazione a eventuali clausole condizionali come il mancato ottenimento di un mutuo (vedere di seguito), sebbene possa anche essere incamerato se non si completa la transazione entro il periodo specificato nel contratto, ad es. 90 giorni. Nota che, se ti ritiri da una vendita dopo che tutte le condizioni sono state soddisfatte, non solo perderai il tuo deposito, ma dovrai anche pagare la commissione dell’agente immobiliare.

Suggerimento: assicurati di sapere esattamente quali sono le condizioni per la restituzione o la decadenza di un deposito.

Clausole condizionali

Tutti i contratti preliminari, sia per vecchi che nuovi immobili, contengono una serie di clausole condizionali ( clausole / condizioni sospensive ) che devono essere soddisfatte per garantire la validità del contratto. Le condizioni di solito si applicano a eventi fuori dal controllo del venditore o dell’acquirente, sebbene quasi tutto ciò che l’acquirente concorda con il venditore può essere incluso in un contratto preliminare. Se una qualsiasi delle condizioni non viene soddisfatta, il contratto può essere sospeso o dichiarato nullo e non valido e la cauzione restituita. Tuttavia, se non riesci a portare a termine un acquisto e non sei coperto da una clausola del contratto, perderai il tuo deposito o potresti persino essere costretto a completare un acquisto. Se stai acquistando qualcosa dal venditore come tappeti, tende o mobili che sono inclusi nel prezzo di acquisto, dovresti elencarli e allegarli come appendice al contratto. Eventuali infissi e arredi presenti in una proprietà quando la visionate (e accettate di acquistarla) dovrebbero essere ancora presenti quando ne prendete possesso, salvo diversa indicazione nel contratto.

Ci sono molte possibili clausole condizionali riguardanti una vasta gamma di argomenti, tra cui le seguenti:

•  Poter ottenere un mutuo (vedi sotto).

•  Ottenere il permesso di costruzione, ad esempio per una fossa settica.

•  Piani per costruire qualsiasi cosa (ad esempio strade, ferrovie, ecc.) Che possa influire negativamente sul godimento o sull’uso della proprietà.

•  Conferma della superficie oggetto di acquisto con una proprietà.

•  Diritti di prelazione o patti restrittivi su una proprietà (come i diritti di passaggio).

•  Dipendenza dalla vendita di altro immobile.

•  Un sondaggio o un’ispezione dell’edificio soddisfacente.

Clausola ipotecaria

La clausola condizionale più comune prevede che un acquirente venga liberato dal contratto qualora non fosse in grado di ottenere un’ipoteca. Questa condizione è obbligatoria per tutti gli acquisti di proprietà ai sensi della Legge Scrivener ( Loi Scrivener ). Se non intendi ottenere un prestito, devi approvare il contratto in tal senso con la tua calligrafia, il che significa che rinunci ai tuoi diritti ai sensi della legge. Non è sempre saggio, anche quando non hai intenzione di ottenere un mutuo (non devi ottenerlo, anche se dichiari che lo farai). Se rinunci al diritto di ottenere un mutuo e in seguito scopri di averne bisogno ma non lo ottieni, perderai il tuo deposito.

La clausola ipotecaria deve indicare l’importo, la durata e il tasso di interesse previsti o già concordati con un prestatore, più il nome del prestatore (se noto). Se non puoi ottenere un mutuo per l’importo e i termini concordati, non perderai il tuo deposito. È necessario presentare una richiesta di prestito entro un certo tempo dalla firma del contratto e disporre di un determinato periodo di tempo per ottenerlo (ad esempio sei settimane). Se non sei in grado di ottenere un prestito per motivi che avrebbero potuto ragionevolmente essere previsti, puoi comunque perdere il tuo deposito.

Stato civile

Dopo aver firmato il contratto preliminare, il notaio dovrà stabilire il tuo stato civile ( état civil ) prima di elaborare una vendita.

Non si tratta solo di verificare la tua identità, ma anche di soddisfare il diritto ereditario francese. Per fare questo, il notaio deve vedere il tuo passaporto, certificato di nascita, certificato di matrimonio o divorzio (o se vedovo, un certificato di morte) e una copia della bolletta dell’elettricità o del telefono che attesti la tua residenza permanente. Se hai un contratto di matrimonio, il notaio richiederà una copia o una traduzione francese certificata.

Se non hai un contratto (ad es. Se eri sposato nel Regno Unito), devi dirlo ma specificare che il tuo stato civile è simile alla séparation de biens francese , il che significa che ognuno di voi è considerato proprietario di beni separatamente , piuttosto che la communauté universelle francese , in base alla quale tutti i beni acquisiti dopo il matrimonio sono considerati appartenere a entrambi e al contratto dovrebbe essere aggiunta una “clausola di trasferimento” ( clausola d’attribution ).

SUGGERIMENTO: il diritto ereditario francese è complicato e ti consigliamo vivamente di consultare un legale prima di decidere a nome di chi registrare una proprietà.

Prima di registrare l’atto di proprietà di una casa, è necessario considerare attentamente le conseguenze fiscali e di successione per coloro a nome dei quali l’atto sarà registrato. La proprietà di una proprietà francese può essere registrata con un unico nome, i nomi comuni di una coppia, solo i loro figli o con i nomi di tutta la famiglia. Nel caso di nomi comuni, devi scegliere tra proprietà in divisione e proprietà en tontine , che possono avere conseguenze importanti in caso di morte di un partner, in particolare se non hai fatto testamento. Le coppie non sposate e precedentemente sposate devono prestare particolare attenzione all’eredità quando acquistano insieme un immobile in Francia.

Assicurati di registrare correttamente la proprietà di una proprietà al momento dell’acquisto, poiché potrebbe essere proibitivo (o addirittura impossibile) cambiarla in un secondo momento.